Standorte26.11.2024
Immobilien: Erholung nach Preisverfall, aber kein neuer Boom
Im 7. Kapitel des Jahresausblicks 2025 analysiert LBBW Research-Experte Martin Güth den Immobilienmarkt.
Werden die Immobilienpreise 2025 sinken?
Der Preisverfall am deutschen Wohnimmobilienmarkt hat 2024 sein Ende gefunden. Seit dem Sommer ist wieder ein leichter Anstieg zu beobachten. Parallel dazu haben sich auch die Umsätze belebt. Das gilt vor allem für den privaten Immobilienmarkt, wo insbesondere Selbstnutzer wieder aktiver geworden sind. Die Entwicklung neu ausgereichter Wohnungsbaukredite veranschaulicht das eindrücklich. Vieles deutet darauf hin, dass der Trend vorerst anhält. So berichten die Banken von einer weiter zunehmenden Nachfrage der Haushalte nach Baukrediten. Zudem sind die Hypothekenzinsen niedriger als noch in der ersten Jahreshälfte 2024 und machen einen Immobilienerwerb erschwinglicher.
Der Immobilienboom vergangener Tage wird aber so schnell nicht wiederkehren. Das liegt nicht nur daran, dass dauerhaft von einem höheren Zinsniveau als vor fünf Jahren auszugehen ist. Auch die schwache Wirtschaftsentwicklung stellt eine Bürde dar und zwar in zweierlei Hinsicht: Zum einen nimmt die Arbeitslosigkeit zu. Zum anderen schwindet die Attraktivität Deutschlands für ausländische Fachkräfte, was die Zuwanderung mindern dürfte. Vor allem in den Großstädten hatte in der Vergangenheit der Zuzug aus dem Ausland dazu geführt, dass die Einwohnerzahlen wuchsen und Wohnraum stärker nachgefragt wurde.
Wie entwickeln sich gewerbliche Immobilienmärkte 2025?
Die gewerblichen Immobilienmärkte hinken der Erholung des privaten Wohnimmobilienmarktes hinterher. Für die Premiumsegmente berichten große Maklerhäuser zwar ebenfalls von stabileren Preisen. Die Umsätze erholen sich aber nur sehr langsam. Vor allem am wichtigen Büromarkt lähmt die Aussicht auf steigende Leerstände noch das Handelsgeschehen. 2025 dürfte das Aufkehren der Scherben noch nicht beendet sein: Auch das kommende Jahr wird wohl noch diverse Insolvenzen am Immobilienmarkt mit sich bringen. Der Zinsrückgang eröffnet aber immer mehr Marktteilnehmern den Blick nach vorn, so dass die Umsätze etwas höher ausfallen dürften als 2024.
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Ist jetzt ein guter Zeitpunkt zum Haus- oder Wohnungskauf?
Wer vorhat, eine Immobilie zu kaufen, der sollte nicht mehr auf niedrigere Preise oder günstigere Zinsen warten. Im zweiten Quartal 2024 sind die Preise erstmals seit dem Sommer 2022 wieder gestiegen, und der Trend dürfte weiter nach oben weisen. Angesichts von nachlassender Zuwanderung und schwächelndem Arbeitsmarkt ist ein neuer Preisboom aber nicht in Sicht. In Torschlusspanik muss daher niemand verfallen.
Soll ich meine Hypothekenzinsen jetzt langfristig festschreiben?
Wir erwarten die Langfristzinsen für die kommenden Monate und Jahre auf dem aktuellen Niveau oder leicht darüber. Es ist daher sinnvoll, sich das derzeitige Niveau der Hypothekenzinsen langfristig zu sichern.
Verschärft sich die Krise bei offenen Immobilienfonds?
Den offenen Immobilienfonds steht noch eine schwierige Zeit bevor. Die Rückgaben von Anteilsscheinen übertreffen seit mehr als einem Jahr die Mittelzuflüsse. Vermutlich sind noch einige Anteilskündigungen in der Pipeline. Doch es gilt zu differenzieren. Nicht jeder Fonds verzeichnet Netto-Mittelabflüsse. Entlastend wirkt die Entwicklung der Immobilienmärkte, wo sich die Preise in vielen Segmenten stabilisiert haben und die Umsätze von tiefem Niveau aus wieder etwas zunehmen.
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